Integrazione, contrazione, ibridazione. Viaggio Milano - Londra e ritorno, alla scoperta di cosa funzionae cosa no.

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C’è più potenziale nello sviluppare logistica di ultimo miglio, data center, servizi alla comunità, che non aumentare la già sovrabbondante offerta commerciale. In pratica attuare un processo di ibridazione, con una visione ampia tra più asset class, dove la valorizzazione dell’immobile risponda realmente alle esigenze di un determinato territorio. Soluzioni architettoniche, gestionali e tecnologiche/analitiche devono essere un tutt’uno, così come la collaborazione tra commerciali e studi di progettazione.

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Lo scorso luglio, sono volato a Londra con l’obiettivo di studiare i principali progetti immobiliari ed in particolare di rigenerazione urbana di questa meravigliosa città.

Nonché di visitare alcuni centri commerciali al fine di verificare eventuali cambiamenti rispetto alla mia ultima visita, datata oltre due anni fa.

Londra è una grande metropoli che non finisce mai di rigenerarsi; ci stupisce ed è al contempo fonte di ispirazione per capire le dinamiche immobiliari in atto anche in nel nostro Paese.

L’integrazione di aree urbane con progetti retail è ben visibile nei progetti (già a pieno regime) di Covent Garden o Canary Wharf (dove però vi sono sempre nuove aree di espansione) e per certi aspetti anche il Borough Market.

Ma anche in progetti in divenire come Power Station, London Bridge, qui è evidente come l’offerta dedicata al food la faccia da padrone e di come le “aree aperte” ovvero esterne alle gallerie commerciali al chiuso siano studiate con cura e dotate di una propria capacità attrattive tutt’altro che secondaria.

Al contrario, nella mia visita a Westfield London, un’icona nel panorama dei centri commerciali a livello europeo, si nota una contrazione dell’offerta commerciale (specie nel segmento medio alto/lusso). Il flagship store di Apple si è spostato dalla location “originaria” ed è considerevolmente più piccolo.

Recentemente è stato annunciato che l’area attualmente occupata dal Department Store House of Fraser verrà riconvertita in spazio ad uso misto fra terziario, fitness, entertainment e ristorazione. In questo caso assistiamo ad un processo di ibridazione molto interessante. Al contempo, Unibail  -  Rodamco - Westfield sta sviluppando anche residenze ed altri sevizi ad uso pubblico nell’aria adiacente il centro. A Westfield Stratford, l’insegna Top Shop (Arcadia Group) ha chiuso i suoi stores.

Ma veniamo al nostro mercato domestico; se è vero che anche da noi sono in atto progetti di rigenerazione urbana (in particolare nell’area milanese), è ancor più vero che in termini di GLA, non sono percentualmente significativi rispetto allo stock di centri commerciali esistenti.

Ancor di più perché la stragrande maggioranza ha ubicazioni ai margini o fuori i centri (e trasporti pubblici) urbani più importanti; quindi porre eccessiva enfasi sui progetti in atto nell’area di Milano può sembrare voler evitare di affrontare questo importante quesito.

Partendo dal presupposto che non esistono formule magiche per risolvere i problemi e che gli stessi hanno connotazioni diverse da centro a centro, mi permetto di tracciare alcune “linee guida” per farmi meglio comprendere.

Ritengo inutile soffermarmi sui centri che hanno oramai esaurito il loro “ciclo di vita” e che non hanno più i fondamentali (in particolare un adeguato bacino di utenza).

Così come intravedo pochissime soluzioni utili per quei centri commerciali intrappolati nelle sabbie mobili di finanziamenti non onorati.

Un discorso a parte andrebbe fatto per “top players” del mercato che accresceranno sempre più le loro quote di mercato (ma non vanno oltre il 10% del mercato).

Vorrei invece focalizzarmi sui centri commerciali, che pur non essendo “prime” che hanno ancora un potenziale, hanno oramai ammortizzato gli investimenti fatti a suo tempo e stanno cercando opportunità per valorizzarsi ulteriormente. Sono davvero tanti.

L’assioma “aumentare la GLA per inserire nuova offerta commerciale” non ha più fondamenta solide (ovvero non è più un assioma). L’offerta retail si sta razionalizzando anno dopo anno, per cui occorre trovare soluzioni che contemplino anche altre direzioni. La stessa conversione in immobili sostenibili è sì, molto importante, ma va “aiutata” (almeno nel medio termine) per valorizzare gli immobili.

Vedo più potenziale nello sviluppare (ove possibile)logistica di ultimo miglio, data centres, servizi alla comunità, che non aumentare la già sovrabbondante offerta commerciale.

In pratica attuare, ove possibile, un processo di ibridazione dove la valorizzazione dell’immobile risponda realmente ad esigenze esistenti in un determinato luogo geografico.

Soluzioni architettoniche e gestionali devono essere un tutt’uno, così come la collaborazione tra commerciali e studi di progettazione. La visuale deve essere molto più ampia e spaziare tra più asset class (del resto nelle rigenerazioni urbane è la norma).

È oramai imprescindibile utilizzare mezzi di analisi ad alto contenuto tecnologico, che possano darci dati oggettivi e dinamici che guidino in modo logico le soluzioni da adottare. Di cosa realmente possa costituire un valore aggiunto per il Landlord (e non solo per i clienti).Ancora oggi sono poco diffusi ed utilizzati a favore di analisi più “statiche”.

L’era del “compitino facile, facile” per uno sviluppo o anche ristrutturazione commerciale è definitivamente tramontata.