La consapevolezza dell’importanza della fase di progettazione di un edificio passa attraverso il concepimento del valore economico come una vera e propria dimensione progettuale, che trova nel BIM 5D una possibile espressione.

La nascita dell’edificio dovrà portare con sé il pensiero del suo fine vita, la memoria del luogo, il legame inevitabile alle logiche della finanza.

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La progettazione nella temporalità ciclica

La progettazione di un’architettura, agli occhi di molti, può sembrare solo una piccola parte di quella che sarà la lunga vita di un edificio e in fondo questo potrà anche essere vero se si guarda alla questione pensando al concetto di tempo in maniera lineare. Se si ponderano invece le implicazioni che ogni scelta progettuale comporterà in tutte le fasi successive e ci si pone in una temporalità ciclica, si può immediatamente comprendere come questo ristretto intervallo di tempo si collochi al centro di tutto il processo edilizio.

Logiche di investimento nel mondo del retail

Questo concetto è particolarmente vero se si legge l’edificio in termini economici e si analizza l’investimento che l’iniziativa porta con sé. Il mondo del retail in particolare è caratterizzato da logiche peculiari in quanto il processo inizia dall’interazione tra la proprietà e il progettista, chiamato a immaginare un edificio destinato a differenti tenant. È importante perciò concepire dal primo momento il progetto in funzione delle sue future revenues, consentendo all’architettura di incontrarsi con la strategia commerciale immaginata nelbusiness plan.
Nel mondo retail è certamente più complesso scomporre l’investimento in funzione di elementi ripetibili, come può essere la postazione di un ufficio, la camera di un albergo oppure il mix di unità di un intervento residenziale. In questo ambito l’investimento complessivo prevede alcuni punti fermi trainanti, come potrebbero essere le grandi catene di supermercati, e un corollario di altri spazi commerciali con differenti potenziali attrattivi.

Il BIM 5Dnella progettazione

La progettazione, inquadrata in questo schema economico, necessita pertanto di strumenti di preventivazione sufficientemente dinamici e di efficaci attività di controllo dei costi, ed è in questa cornice che si inserisce la dimensione del BIM 5D. La progettazione parametrica, infatti, consente l’implementazione di informazioni all’interno dei modelli in modo da poter essere lette con processi veloci dai cost controller per gestire tutti i cambiamenti o dare risposte rapide alle repentine virate del pensiero progettuale.

Il BIM 7De la vita di un edificio

L’idea di un edificio che ottimizzi i costi di costruzione e traduca nel linguaggio architettonico la logica di un investimento economico non è tuttavia una condizione sufficiente per rispondere alle sfide attuali della progettazione. Non si può infatti trascurare la dimensione del BIM 7D che riguarda la vita utile dell’edificio, i suoi costi manutentivi e, più in generale, tutte le logiche del Property Management condivise tra Landlord e Tenant. Una progettazione completamente consapevole è chiamata a ottimizzare anche i costi in esercizio di tutto l’organismo edilizio.

La concezione non lineare del fine vita

Nel mondo retail, che vive fortemente la risonanza dei cambiamenti della nostra società e del progresso tecnologico, è fondamentale porsi un ultimo tema che riguarda il fine vita. Il concetto di fine è qualcosa su cui la natura umana si interroga incessantemente e nel caso specifico vale la pena chiedersi se non sia l’esaurirsi della funzione, piuttosto che il deperimento dell’edificio, a determinarne la fine. In un’ottica di pensiero non lineare dovremmo lasciare che sia la resilienza dell’essere umano stesso a concepirne l’adattamento e il riutilizzo, concentrando lo sforzo del pensiero architettonico nel mantenimento della memoria dei luoghi, inquadrata in una traduzione razionale delle logiche della finanza.

Viene quindi da chiedersi se con l’espressione fine vita si debba intendere la morte di un edificio oppure un rinnovamento della sua funzione, dove la memoria permane e dà nuovo valore allo spazio.

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